〜野、丘、台のつく地名はやめておけ〜

いくつかの投資ブロガーサイトで話題になっていた山下努著「不動産絶望未来 ―これからの住宅購入は時間地価で探せ!」を読みました。住宅・建設・不動産業界取材歴20年のアエラの記者がまとめた不動産購入指南本です。

この書籍、郊外にマイホーム購入の決断をしたばかりの私の気持ちを逆撫でするような記述内容満載ではありましたが(笑)、超高齢化社会が到来する今後、日本の不動産事情がどのように変わっていくかを具体的にイメージする上で参考になる記述が多くあるように思いました。

以下、気になったフレーズをいくつか書き留めておきます。

埼玉大変千葉心配
団塊世代の集中居住で急激な高齢化が進む東京近郊県、大阪近郊県のベッドタウンは、自治体財政が急速に悪化し、介護難民が発生する可能性が大きい。

坂の上の苦悶
地名に野、丘、台がつく坂の上の新興住宅地は、高齢者にとって非常に住みづらく、今後すたれていく(坂の上の雲ならず、苦悶)。エレベーターのないマンションの高層階も同様の運命か。

逆ドーナツ化現象と時間価値優先思考
ブランドのある郊外よりもインフラの整った都心マンションがより好まれる傾向。東京西側のブランドバブルははじけ、近距離の東京東側、もしくは臨海部の利便性、割安度が今後より見直されることとなる。

クラウド住宅化
ファミリー世帯の減少と単身世帯の増加で広い家の需要は減少し、コンパクトマンションが優勢となる。近隣にスーパーやコンビニのある都会型マンションでは、大型冷蔵庫は必要なくなり、住宅のクラウド化が進む。

中古マンションの賢い売却方法 2

媒介契約には「一般」と「専任」がある

訪問査定のプロセスのなかで、不動産仲介会社の営業担当スタッフに売却に関するいろいろな相談をしたり、アドバイスを受けたりするでしょう。その会社の地域での実績、サービスなどもわかってきます。そこで次のステップとして、提示された査定価格や、どのような売却活動をするかに納得できたら、その不動産仲介会社に正式に売却を依頼することになります。その際に結ぶのが「媒介契約」です。

積極的な営業活動を期待するなら「専任」がベター媒介契約には3つの種類があります。
もともとは、同時に複数の不動産仲介会社に売却活動を依頼できる「一般媒介契約」と、特定の1社にしか依頼できない「専任媒介契約」の2つでした。
そのうち専任媒介契約のなかで、売主自身が見つけた買主との契約も認めないように条件を厳しくした「専属専任媒介契約」が追加されました。
一般→専任→専属専任の順番で、売主の制約が増えます。その代わりに、専任媒介は2週間に1度、専属専任媒介は1週間に1度の業務報告義務が不動産仲介会社に課されるという仕組み(以下、一般媒介は「一般」、専任媒介と専属専任媒介は「専任」と表記)。「一般」か「専任」かは売主が自由に選べます。

媒介契約の報酬は「成功報酬」ですから、複数の会社に売却を依頼しても、最終的に買主を見つけて成約まで至った不動産仲介会社だけに仲介手数料を支払えば済みます。ですから、売主にとって「一般」でも「専任」でも金銭的な損得はありません。選択の基準は、複数社に頼めるか1社に絞るかの違いです。どちらを選べばよいのでしょうか。

以前は、「一般」のほうが複数の会社が動くので、広く買主を探すことができることに加えて、依頼された会社同士で競争するために、高く売りたい場合は「一般」が向いている。短期間に確実に売りたい場合には「専任」が望ましいといわれていました。

しかし現在では、不動産仲介会社の間で広範囲に情報交換ができる公的なオンラインネットワークの「レインズ(指定流通機構)」もありますし、各不動産仲介会社もインターネットを活用して、幅広く物件情報を提供しながら売却促進活動をするようになりました。「専任」で1社に限定することのハンディはほとんどありません。

むしろ「一般」の場合は、他社で決まってしまうと報酬もゼロになるため、自社だけで多額の広告費はかけられませんし、営業スタッフ自身の責任感もあがりにくいというデメリットがあります。また、複数の会社が同時に、インターネットの不動産ポータルサイトなどに物件情報を掲載するため、同じ物件がいくつも出ている状態になり、売れ残っているような印象を与えるおそれもあるようです。

ノムコムの「マンション・ライブラリー」のサイト画像
個別物件の概要だけでなく、マンション全体の特徴を記したカタログを掲載するなど、インターネットでは多角的な情報提供で集客力を高めている。写真はノムコムの「中古マンション・ライブラリー」

これに対して「専任」であれば、確実に自社で成果を上げられるために、営業スタッフも力が入りますし、インターネットでも詳細な情報を掲載するとともに、新聞折り込みチラシなどさまざまな広告媒体に展開できます。住宅展示場のモデルハウスと同じように、中古マンションでも、期間限定で一般開放して地域住民を集客する「オープンハウス」などの販売促進活動を行うなど、多彩な手法をとることも可能です。
そういった意味で、現在では「専任」がベターといえるのではないでしょうか。

中古マンションの賢い売却方法 1

価格を割り出す「査定」には2種類ある

住まいの売却を思い立つキッカケはさまざまですが、「我が家がいくらで売れるのかな」という疑問や興味が湧いたというケースは少なくありません。この「いくらで売れるか」を調査して価格を算出する手続きが、不動産仲介会社が行う「査定」です。
ですから多くの場合、住まいの売却の第一歩は、不動産仲介会社に相談に行って査定を依頼するところから始まります。

ノムコムの無料オンライン査定サービスのサイトのトップ画面
インターネットの不動産関連サイトで、無料で簡易査定を依頼できるサービスも珍しくない。写真は、ノムコムの「無料オンライン査定」サービス

査定には「簡易査定」と「訪問査定」という2つの種類があります。簡易査定は、面積や築年数などの物件データや住宅地図のような資料と、近隣で最近取引された成約事例を基に概算価格を算出する方法です。「机上査定」ともいわれ、現地の確認を省略することで、スピーディに答が出せるのがメリットのひとつ。不動産仲介会社の店舗を訪ねなくても、電話やインターネットで、手軽に依頼することができます。

一方、訪問査定は、担当スタッフが現地を訪問して物件の細部まで確認し、法律や権利関係の調査まで実施したうえで、概ね3カ月以内で売れると見込まれる売却予想価格を出す方法です。本格的に売却を決意して行動をスタートするなら、こちらの訪問査定が欠かせません。

というのも、簡易査定では、眺望や内装設備の程度、管理状態などは考慮されないからです。所有者の使用状態によっても違いが出てきますし、リフォームをして当初の仕様から変化した物件もあるでしょう。そのため、簡易査定の概算値と訪問査定の正確な数値とにギャップが出る可能性があります。
また、買いかえのために売却する場合には、きちんとした資金計画を立てるうえでも、訪問査定による正確な数字を割り出しておくことが必要です。

いずれにしても、査定の費用は無料です。「マイホームの資産価値を知りたい」といった興味から入って、まずは簡易査定を試してみるのいいかもしれません。

マイホーム購入で数百万円損する「罠」とは? 5

水道管の太さは、20mmが最低条件

とはいえ、広告と違い大した情報量があるわけではないので、簡潔に答えを解説しよう。

この写真のフタには、「13mm」と書かれている。これは、この家に引き込まれている水道管の太さを表しているのだが、現在はほとんどの行政において、新築住宅には「20 mm」以上の引き込みを強制している。

かつては、家にトイレは1つという家庭が多かった。ところが、現代の住宅においては、一戸建てにはトイレが2つあるのが普通になった。トイレに限らず、最近はとにかく水道を使う場所が多くなっている。洗面所にはじまり、ベランダの水栓や車庫スペースの水栓など、その数は昔の比ではない。また、3階建て住宅の増加によって、必要とされる水圧も高まっており、13mmの水圧では水が3階まで上がらない場合もある。

13mmでは、たとえ今は問題なく使えていたとしても、将来上のようなリフォームをする際に、大問題になる可能性が高いのだ。

では、水道管を20mmのものに替えればいいかというと、話はそう簡単ではない。道路の下を走っている大きな水道管(主管という)から、各家庭に引ける20mmの水道管の本数には限りがあり、それを超えて無理矢理太い水道管を引くと、一帯の住宅の水圧を著しく下げてしまい、大クレームに発展してしまうのだ。
このような場合、自分の家専用に遠くから主管を引いてくるしかないのだが、これには莫大な費用がかかる。数百万円かかることも、珍しくないのだ。

水道管の容量は、広告からは判断できないため、物件を紹介してくれた不動産会社にきちんと聞くか、より専門的な知識のある建築士などに相談することが必要になる。

マイホーム購入で数百万円損する「罠」とは? 4

将来、数百万円の出費が見込まれるリスクを見破れ

ゴールデンウイーク中に、物件を見に行こうと計画している読者も多いのではないだろうか。そんな読者のために、ミッション2では物件を見に行った際に、注意しておくべき点を解説しておこう。

下の写真を見ていただきたい。これは、読者もご存じ、水道メーターのフタだ。

一戸建て住宅を購入しようと思い現地に足を運んだ際、この写真のようなフタがあったら、本当に注意していただきたい。ここを見逃すと、やはり購入後に数百万円の損をする危険性があるのだ。

それでは、どこに問題があるのか、少し考えていただきたい。

マイホーム購入で数百万円損する「罠」とは? 3

このマンションの床面積は50平方メートル以上あり、築年数もまだ11年。だから、一見すると住宅ローン減税の対象になるように見えたのではないだろうか。
ここに落とし穴がある。実はこの物件は、床面積が50平方メートル以上という条件をクリアしていないのだ。

(この広告は説明のために筆者が作成したものであり、実在の物件とは一切関係ありません)

 

マンションの床面積の表記方法には、見かけ上より広くなる「壁芯面積(壁の厚さも面積に含める)」と、より狭くなる「内法面積(壁を面積に含めない)」がある。不動産広告では、より広く見せたいために「壁芯面積」を用いることが多いが、登記上は「内法面積」で表すのがルールだ。両者で比較すると、平均して10%弱、「壁芯面積」のほうが広く表示される。そして「住宅ローン減税」の審査は、登記上の「内法面積」でなされる。

つまり、広告上では50平方メートルあったとしても、実際の登記面積は50平方メートルに満たない物件は、住宅ローン減税を受けられないのだ。この物件の「壁芯面積」は51.68㎡。「内法面積」では10%弱狭くなるので、50平方メートルという条件を満たしていないのである。この落とし穴にはまってしまう方が、毎年、後を絶たないというのが現実なのだ。

もちろん、このほかにも住宅ローン減税を受けるためには、住宅ローンの借入期間が10年以上であること、自分の居住用であることなど、いくつかの要件があるので、ご自分できちんと調べる必要があるのは言うまでもない。

マイホーム購入で数百万円損する「罠」とは? 2

最初のミッションは、広告から「知らずに買うと数百万円損する罠」を見抜くものだ。下の広告を見てほしい。この広告は、購入後に数百万円もの損をする典型的な事例なのだが、どこに「罠」が潜んでいるのだろうか? まずはヒントなしで、考えていただきたい。

いかがだっただろうか。この広告だけから罠を見抜けた人は、本当に不動産に詳しい、ごく一部の読者に限られるのではないだろうか。ほとんどの人は、なんのことだかさっぱりわからない、と感じたはずだ。

そこで、マイホーム購入を検討する、比較的不動産に詳しくない読者のために、ヒントを出そうと思う。実はこの物件、「住宅ローン減税」が受けられないのだ。

住宅の購入動機として、いつも上位にあるのが「税制の優遇があるから」。特に、「住宅ローン減税」を受けられるから住宅を購入するという方は非常に多い。
「住宅ローン減税」とは、住宅の購入に際し借り入れた住宅ローンの年末残高に対して、1%もの金額が10年間にわたり、所得税から控除されるもの。仮に、3000万円のローンを借りた場合には、年間最大30万円×10年間で、合計300万円もの税金が控除されることになる。

この減税が受けられないとしたら、本当に痛手だ。

では、なぜこの物件は住宅ローン減税が受けられないのだろうか。「住宅ローン減税」を受けるために必要な住宅の条件は、下の表のとおり。この中で、もっともわかりやすいポイントは、1.床面積が50平方メートル以上必要であること、2.築年数が一定年数以下であること――である。

では、先ほどの不動産広告を再度掲載するので、どの条件に引っ掛かって「住宅ローン減税」を受けられないのか、もう一度考えてみてほしい。

マイホーム購入で数百万円損する「罠」とは? 1

どんな広告にしたら、物件をより高く、より早く売ることができるだろうか?
不動産会社では、日夜このような議論が交わされている。
広告をどれだけ魅力的にするかは、その物件が売れるかどうか、ひいては自分のボーナスや会社の業績に直結する、不動産会社の生命線だからだ。
もちろん、不動産広告には厳しいルールがあり、まったくのウソを書くことはできない。だからこそ不動産業界は昔から、ある手口を磨いてきた。
それが、「勘違いと幻想を生み出す手口」だ。
「こちらがだましたのではない。お客さまが勘違いしただけだ」
「ウソは言っていない。勝手に幻想を抱いていただけだ」
もちろん良心的な不動産会社も多いが、このような言い訳ができるギリギリのラインを狙った広告は、今でも数多く目にすることができる。

2014年4月から、消費税が8%に増税される直前に、不動産業界にはいわゆる駆け込み需要が訪れた。人生における買い物で最も高額な不動産は、消費税の上がる前と後では支払金額が何百万円も違うのだから、駆け込み需要が起きるのも納得できる。

しかし、不動産会社はそれを狙っている。増税まで時間がないことを強調し、あなたが不動産の知識を得る前に、なんとしても売ってしまおうという流れがかならず起きるだろう。増税後には売りづらくなるのがわかっているのだから、どうにかして増税前に売ろうとするのは、容易に想像がつく。

そんな状況で不動産を購入し、失敗しないためにはどうすれば良いのだろうか? もちろん、広告だけですべての不正や欠陥を判断することはできないが、不動産を見る最初のステップとして、広告はあなたが思っている以上の情報を与えてくれるのだ。

相場の2割引で不動産を購入するための裏ワザ 1

首都圏では新築・中古を問わず、不動産価格が高騰を続けている。いわば不動産バブルの状況下で、物件の適正価格を見極める“相場観”を身につけるのは難しい。

だが、公にはされない不動産仲介業者間の「取引ルール」を知っておけば、割安価格で夢のマイホームが手に入るチャンスも出てくる。

* * *
一般の人には知られていないが、不動産には2つの流通価格がある。エンド価格と業者価格である。

エンドというのは不動産仲介業者の用語でエンドユーザーのこと。つまり一般人だ。業者は仲介業者やブローカーのこと。ブローカーとはエンドではなく、業者向けに物件を持ちまわる方々。エンドさんとはほとんど接触しない。

ただ、人手が足りない時に物件の案内に狩り出されたりすることはよくある。案内されていて、その会社の人らしくないな、と思ったら大概がブローカーである。

ヤフー不動産やホームズなどの不動産ポータルサイトに出ている物件は、ほぼすべてがエンド向け。表示されている金額もエンド価格。街の不動産屋の表に貼ってある物件もすべてエンド向けのエンド価格だ。

業者間で取引される物件は、ほとんどそういったみなさんの眼につくところへは出てこない。業者同士が事務所の応接室やルノアールのような大きめの喫茶店の片隅でヒソヒソと取引されている。そして、その価格はおおよそエンド価格の2割から3割安。場合によっては半額近いこともある。

例えば、Aさんが自分のマンションを売りたいとしよう。最寄駅近くに店舗を構える大手系列の業者を何軒か呼んで査定価格を聞く。そして、一番高く出してきたB業者に専任で売却の仲介を依頼したとしよう。

こういった場合、だいたい3か月は売れない。これは「囲い込み」と言って、Aさんのマンションの買い手をその店舗以外の業者が見つけてこないように、物件情報を隠してしまっているのだ。「囲い込み」については、また別の機会に詳しく説明したい。

ところが、Aさんには換金を急ぐ理由があったとする。早くまとまったお金にしなければならない。B業者がそこで提案する。

「○○○○万円なら、当社で買い取ります」

当初提案の2割安くらいの水準。Aさんはその額での売却も「仕方がないか」と諦めてしまう。「では、決済は1か月後ということで」と、話が決まる。つまり、残金を払って登記変更するのは1か月先。それで、そのB業者はどうするのか。

まず、今度こそ必死でエンドの買い手を探す。もちろん、売却額は当初提案の金額。1か月以内に買い手が見つかれば、登記費用など余計なコストなしで丸々2割の利益プラス買い手側からの手数料3%+6万円が手に入る。

もし買い手が見つからなければどうするのか。本当に自分で買い取ることはまずない。僅かな利益を乗せて、資金力のある買い取り専門のC業者に転売する。それでも、B業者は売りと買いの両方から3%+6万円の手数料を取れる。

他の多くの業者にも依頼して買い手を探せば片方の3%+6万円だけ。同じ手間ひまかけての手数料収入はかなり違ってくる。これが不動産仲介の世界だ。

もうひとつ裏がある。物件を買ったC業者はどうするのか。もちろん、エンドユーザーの買い手を見つけて売る。これも計算上は2割近い利益が得られる。いわゆる美味しい物件だ。

彼らはそういった業転モノ(業者間転売物件)を仕入れては、エンドに高く売って利益を出している。だから、売れる物件が欲しくて仕方がない。しかし、仕入れは簡単ではない。そこで裏の手を使う。

駅前に店舗を構えて直接エンドと接触することが専門のBのような仲介業者の担当者を、美味しいエサで手なづけるのだ。

Aさん宅のような美味しい物件を持ってきてくれた担当者には、個人的なお礼をする。これを業界用語で「担ボー」という。担当者ボーナスの略。相場は、取引価格の3%。結構な金額になる。

もちろん、税務申告の必要はなし。Bのような業者の担当者は、担ボーが欲しいばかりに、Aさんのマンションを囲い込んで売却価格を下げさせ、ひたすらCに売ることを最優先にする。そうすると、何百万円もの小遣いが入ってくる。時々、若くても羽振りのいい不動産業者の社員がいることにも頷ける。

これはエンド世界にはあまり知られていないが、業界内では公然の常識である。

相場の2割引で不動産を購入するための裏ワザ 2

マンションを探しているあなたが、C業者のように相場の2割安で物件を購入できる可能性はあるのか? ハッキリ言って、ほとんどない。ただ、ひとつだけ方法がある。

それは、あなたも担ボーを出せばいいのである。A業者の担当者からすると、担ボーはC業者とあなたのどちらからもらってもOK。エンドであるあなたからもらった方が自分の会社にバレにくい分、喜ぶかもしれない。

あなたは担ボーを3%払っても、C業者と同じく相場の17%安水準で物件が買える。ただ、難しいのはエンドであるあなたが「業者並み」に扱ってもらえるか。つまり、本当に相場の2割安の物件を持ってきてくれるか、ということだ。不動産業者間の取引では「騙されたほうが悪い」というのが常識。だから、物件の見極めは慎重である。

しかし、諦めることはない。あなた自身が、相場観を掴んでおけばよいのだ。そうすれば、騙されることはない。

相場観は、エンドでも十分に養える。むしろ、地域限定になれば「買いたい」という本気の眼で市場をウォッチングしているアマチュアのほうが、生半可なプロよりも相場観は深くなっている場合が多い。「このエリアで買いたい」というのをしっかり決めて、半年以上流通物件の動きを追い続ければ、相場観はだいたい身に着くはずだ。

あとは、信頼できる担当者を探し出すこと。実は、これがいちばん難しい。

非常に残念なことながら、不動産仲介の世界は慢性的に人手不足だ。これは量ではなく質の問題。だから、キチンとあなたのニーズが理解できて、ある程度誠実に取引する担当者に出会うまでには、それなりの努力が必要。これは市場ウォッチングと並行しながら、ターゲットエリアの不動産屋を回るしかないだろう。